开店选址有讲究!12个技巧帮您选到好铺位!(附详细解释)
最后更新 :2023.11.22
熊猫贝贝专栏内容:地产话题第三十六期
今日专栏:商业地产系列(第二期):商铺选址的12秘诀详细解释!
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导读:
俗话说“一样生意百人做”,开店经营也是同样的道理,很多开店的朋友都会有这样的感受和疑问:
“为什么经营的内容和管理都差不多,生意会差这么多?”
开店经营里面有一个很关键的事情,就是店面的选择,经营的品类和业态可以换,经营的人也可以换,但是铺面是不会移动和变化的,所以开店做生意,找到一个合适的铺面,可以说是经营成功,开店盈利的重中之重的基础。
而如何选到好商铺,旺商铺,要讲究的事儿还挺多,这对于有心开店和刚刚准备开店经营的人来说,肯定是重要的基础知识,因为商铺一旦投入,伴随的就是人力物力心力的持续投入,选到一个好商铺,能让您的生意事倍功半!
今天这篇文章就分享关于“商铺开店的12个秘诀”。
希望给准备开店做生意的朋友,一些帮助和参考。
温馨提示:
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-开店创业投入数额巨大,切勿听信一面之词,谨慎冷静,理性选择。
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一般市面上的商铺类型有以下几种:
1、临街商铺,住宅底商:基本就1-3层
2、购物中心商铺:有多层选择,地下到地上
3、商业街商铺:一般没有地下商铺,以地面1-4层居多。
一、金角银边垃圾腰,死角店铺不能要;
1、“金角银边草肚皮”的说法,我已经在前一篇文章里面说过了,这里补充一下:选铺看开门,转角两面甚至三面开口最好,其次是穿堂铺,最差是背靠背的铺。
2、“死角”是指一般消费群体不会必然经过或者留意的区域,是一个区域。处于这个区域的商铺自然客流非常差。简单来说就不适合做生意的地方,这样的地方一看人流量就知道。
3、断头路和死路周边的商铺同样也不能选择,再便宜也做不了生意。
偏离主干道的侧街做不了生意。
二、天桥隔档与车道,挡财挡运挡客流;门前最好平街面,店前有梯要减分;
靠近天桥的商铺生意一般不好做。特别是门口有快速车道的,阻挡行人。
三、人流不等于客流,旺街不等于旺铺;
客运站,交通枢纽的人流量足够大,但是停留消费的意愿低下。
而一条人气很旺的街,往往租金水平都很高,加大经营者的经营压力的同时,也并不能保障生意一定旺盛。这个要根据自己的经营内容来实际考察,往往旺街的生意具有明显的时效特征,业态是否匹配很关键。
四、低租金、高转让,咬咬牙,能经营,就是投入不轻松;
高转让,说明这个店铺至少是微薄盈利,才有理由要高额转让费用,这也是开门生意的规则之一,既然是开门生意,营业额和利润,人气和消费能力是可见的,关键就是这个转让费是一个隐形的负担,如果选择高转让的朋友,必须要面对以下问题:
1、前期投入过大是否能够承担?
2、可见未来一段时间内,该铺位和地段的繁华是否能够持续?
3、转让费如果经营多久回本?再次转让会有那些损失?
4、转让费和租金的关系一定要提前弄明白,是给房东还是给前租客?
五、高租金,低转让,短租期,次商圈、有风险,要可控;商业区,耗多金,社区门店要中心;
1、和上面的情况不一样,有一类商铺租金高,但是转让费很低,甚至没有转让费的情况,这样的商铺说明房东心理预期过高,或者前租户经营困难,如果没有开店经营经验和必然的把握,谨慎考虑。
2、商圈分主次,次商圈的消费能力和人流量永远比不过主圈。
3、商业区的商铺人气能保证,但是房租高企,如果算不过账,很容易开店经营好几年,都给房东打工了。
4、社区,小区的门店,一定要在社区中心,也就是必经的入口附近。
六、阴阳街道要分清,西晒铺面要慎重;
选铺讲究朝东>朝南>朝北,一般不考虑西向和西北向。
图片来源:华西都市报
大家可以看一下上面这样的情况:左侧商铺就是西向商铺。
七、同类品牌扼咽喉,商超负一不能行;
1、中国人做生意有个不好的现象,就是看别人做什么生意好,就无脑跟风,但是消费需求是固定的,如果同类业态过多,大家日子都不好过,所以错位经营互补经营才是根本。
2、商超负一层的商铺人流量和一层比不了,同时经营的生意也要直面负一层的“大户”超市,一般租金高,消费力地下。负一层消费环境也不好,层高,过道往往设计不合理。
3、负一层这个在南方比较难做,反而在北方一些城市,负一层是生意不错的。这个也要和当地消费习惯,实际项目结合来综合判断。建议有经验,或者有盈利历史的商家考虑。
八、异形店铺谨慎选,社区店铺兼护理;
异形店铺不利于经营,无效面积多,但是租金还是要照收的,特别忌讳三角形店铺。
九、周边商住之形态,客户交叉为最宜;
做店面生意追求“顾客盈门”,所以在选址的时候,根据自己的经营品类,一定要考虑好目标消费群体,也就是你店面的客户,最好的是能兼顾,做单一时段和客群的生意,不容易持续长久。
十、店铺前世与今生,转手原因要较真;
这里不得不说一个商业套路:“虚假繁荣”
现在有些人不是把店面生意当做正经生意来经营,而是营造虚假繁荣,抬高租金和转让费来盈利。
遇到这样的情况,一般人,特别是开店创业的新手,往往很容易中招。
建议看到生意特别好的店铺,多观察几天,换人,换时间多去看看。
十一、店铺门头避遮掩,低于2.5米需谨慎;
有些商铺设计比较业余,门头很低,那这样的商铺消费体验和吸引力自然就很差,这样的商铺难以吸引客户,影响生意。建议谨慎。
十二、店铺产权要明晰,签约确权问房东;
租店铺,要向大品牌学习签约标准化,规避租赁风险和房东随意违约和涨价。
磨刀不误砍柴工。
如果是有人经营要转手的商铺,直接找房东问租金。
如果是空铺,不见到房东,不掏钱,不和中介签合同。
结语:
创业不易,每一笔创业的钱,都应该花在刀刃上,花的值得。
希望今天的这篇文章,能给打算找门面做生意的朋友,一些帮助和参考。
一般人不会说的行业门道,我说给你听。
欢迎各位朋友留言交流,畅所欲言。
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