岛内湿地公园TOD完整测评

最后更新：2023.11.05 07:48

今天测评一下这个目前岛内关注度比较高的项目——湿地公园tod:

1、地段：属于五缘湾比较外围的板块，如下图：

区位图

北侧是音乐学校，南侧是一个非常复杂的五通立交纵横交错，东侧是翔安隧道口（比较在意风水的人会觉得隧道是阴洞，隧道口附近会受到很大的冲煞，首开的楼栋确实离隧道口很近），西侧是环岛干道，过去就是湿地公园，可以预见，在这样一个被主干道、立交桥、隧道口环绕的地段，未来出行是一定非常拥堵的，要有心理准备；

2、项目总建60多万方，目前岛内最大的新盘了，不过也被割成了六个小地块，围绕湿地公园地铁站展开，东侧没有景观的三个地块规划住宅，西侧三个地块以商业、办公和公寓为主，穿插小部分住宅。

宣传说是厦门首个面向全球招标的项目（之前国贸天琴也这么说过，不知道哪个是真的），从效果图来看确实不错，只是特房一贯品质一般，而轨道是一家新公司，还没有完整的体系，未来能把房子盖成怎么样真是一个未知数。

K11效果图

项目最大的亮点是要引入K11商场，柯南君看来，K11这种艺术商业流的玩法比较适合北上深这种超级大城市，其他城市普遍玩不开，而厦门岛内其实一直不缺商业，你看五缘湾的湾悦城发哥投入那么多，也没有做得很好，远不如SM，五缘湾的很多商业也都是半死不活，再加个这么大体量的商业体进来真的能运营下去嘛？先打个问号吧！只是从居住的角度来说，离商场太近的话，人流混杂吵闹，交通堵塞，并不是好的体验。

3、这个片区附近目前其实都是安置房为主，没景观的单价4-5万的房子其实很多，所以这个项目的限价7万其实已经完全称不上打新了，因为不存在一二手倒挂；

4、学区上音乐学校今年中考成绩还不错，属于岛内黑马，主要是因为有择优，如果没有择优，你听这学校名字就知道原来是以培养音乐特长生为主，未来如果生源持续纯粹稳定，相信会继续向好；

首开楼栋

5、首批次推出的是最靠近隧道和立交桥的地块，2栋143㎡，1栋198㎡，是整个小区最差的地块，我们先来看看143的户型（注意是2梯拼在一起，所以出现了143的中间套，岛内目前其他项目143是边套）：

143户型图

这可能是目前岛内所有新盘里143㎡户型做得最差的一个户型了，没有之一:①客厅和餐厅竟然是放在一起，美名其曰什么魔幻百变空间，其实就是二选一，客厅想要大一点餐厅就很小，而你想要餐厅大一点客厅就很局促，143㎡的户型竟然只能做到一厅，这也是醉了；②唯一的阳台放到次卧，有过居住体验的人都知道，生活阳台放到卧室里使用起来有多不方便，都买143平这种大户型了为啥还不让自己过得好一点？③有部分房间小到样板房都不敢做衣柜，做出来以后可能书桌就没地方放了……

轨道这家公司真是神奇，从目前来看，他们在厦门三个TOD项目户型都做得非常差（海沧和翔安tod后面单独出测评），都2022年了，客户花一千万买个房子，公摊去掉26%左右，剩下的套内空间好歹也与时俱进一点，至少不能比岛外的户型差吧。

198户型图

198㎡的大户型就不详细点评了，毛病不少，只是最大的问题是，在五缘湾买大平层，竟然没有景观，这个置业逻辑就很奇怪，连湖边水库的大户型都有景观，而你竟然没有！

6、这个项目如果顶着限价7万多来卖绝对卖不动，销售目前放风价是6.2-7.2万，实际估计还会更低，毕竟项目体量大，各地块之间有腾挪的空间，从目前实际市场竞争来看，143㎡的市场客户已经被之前开过盘的项目和建发壹里分流很多，加上户型做得很差，不会好卖，而198㎡又没有景观，所以这个项目如果没有价格优势一定会走的比较艰难。

总结：优点是项目大、有商业有地铁，缺点是地段一般交通拥堵、户型差，未来如无明显价格优势，还是建议慎入。

楼市坑多，柯南君告诉你真相，坚持说真话。

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