黄海学院旁的小区,凭什么说自己是“西海岸风水第一盘”?
最后更新 :2023.11.01 05:56
本文原创自ZH回答。头条以文章形式发布。
看到有人邀请我回答这个问题:现在住香江路附近,老旧小区,想买个环境好一些的改善,200万以下。希望住在黄海学院附近,看过康大江山樾,洋房觉得还行,不知道这个楼盘怎么样,或者附近还有没有更合适的推荐?
对于黄海学院附近的楼盘,想了想除了万科家的青岛小镇和未来星城以外——万科青岛小镇基本都是别墅,太贵;未来星城虽然便宜,但是号称“未来烟城”,恒光热电选址就在它后面的大楼村,冬天北风一起您懂得。
所以,也就是康大两兄弟——开元府和江山樾可以考虑。200万,开元府的洋房肯定买不起,那就只有江山樾这一个选择了。
既然题主问了这个盘,那就来回答一下。
首先应该说说康大这个地产商,怎么评价呢?西海岸本土开发商,整体不差,口碑中等水平,详细说一下,是这样的:
营销策划青铜、物业管理白银、建筑设计黄金、拿地水平王者。
翻译成人话就是:在西海岸一亩三分地上,好地块都让康大拿了,房子设计也不差,但是物业水平和营销策划比较一般。尤其是营销,真没法说。
你说拿地,康大的风和日丽、叶语东山,风和丽景,这些小区,现在都属于西海岸的核心位置。像山语海、御金湾,也算当年灵山湾标杆性的高端楼盘。小区绿化、景观做得非常好,这个没得说。
但是呢,康大的营销策划总监号称“英语从来都没考及格过”。山语海的英文名愣是翻译成Mountain Sea Dialogue,大牌子放这里一杵,中国人看不懂,英国人不明白。
无独有偶,题主提到的江山樾,英文名说啥不行,硬生生的翻译成“Rivek Hill Villa”。你没看错,是River拼错了……
其实这也不是在黑康大再踩上一只脚,毕竟有道是土到极致便是潮,康大营销策划的英文差到这个水平,这已经不是槽点了,这是卖点,甚至可以做成人设……
如果我是康大策划总监,我一定会喊出“康大虽然英语差,但是房子好啊”之类的宣传词,联合西海岸所有的英语教学机构,每个周末都到售楼处举办少儿英语比赛,打出“我帮康大学英语”的口号,在西海岸铺天盖地一放,绝对让人印象深刻。
可惜的是,如此宝贵的营销机会,康大愣是没这么做。
回到江山樾这个楼盘,毕竟号称“西海岸风水师”,对于这个楼盘我是绝对不能不研究的。
它位于西海岸开城路上,灵山湾北侧。6号线黄海学院站。从设计、用料、建设来看,这个楼盘不能说是顶级豪宅,但用中高端楼盘来形容,没什么问题。
先说说优点。刚才说了,康大地产在西海岸拿地水平王者,江山樾其实位置也是牛逼克拉斯,最大的优点就是它是“风水大宅”。
这个是有讲究的。山南坡,地势北高南低,背山面海,小区门口就是6号线黄海学院站,如此之类的话,都说腻了。
咱讲点细节:
你在地图上把小珠山的顶峰——太平钟的位置往海岸线做个垂线,你会发现,江山樾正好在这条垂线上。
稍微有点歪是吧?对,这也有讲究。
江山樾后面紧挨的那个山,其实不是小珠山本山,那个山,叫做毛家山。小珠山和毛家山之间,有一条路,路边还有水系,把它俩隔开了。这个路有多重要呢?直说,去年小珠山大火,消防车在这条路上一守,毛家山就完好无损。
这条路从江山樾东边的小路可以抄上去,当然了,景色很好。
山有水才有灵性。这条水系,可不是简单的一条小溪,有瀑布,有湖,有木栈道,有凉亭……所以,江山樾从东边看出去,那景色可是没得说。
因此毛家山一带不缺可以打卡的优质景点,今年就出现了两个,一个是青岛最大的花店淘花园,另一个是网红咖啡店“十年之约”。具体攻略这里就不说了,自己翻小红书,各路美女讲得比我详细得多。
更重要的是,江山樾还可以看海。你没听错,虽然海景不是太好,虽然只限洋房第一排的7层及以上。虽然离海很远,但江山樾因为地势高,视觉通道非常棒,确定可以看海。
下图拍在冬天,第一排洋房的8楼,海上有雾,实际上是可以看灵山岛的。
所以,江山樾自诩“西海岸风水第一盘”的说法,虽然看起来有点王婆卖瓜自卖自夸,自己给自己脸上贴金,但这个卖点,我是认可的。
之前有人问我,影都学府小户型和江山樾这俩哪个位置好,我毫不犹豫的回答:江山樾。好房子讲究的是出则繁华入则宁静,不需要人太多,有6号线站口就足够了,不需要两条地铁交叉、大商场、旅游热点地段……真懂的人明白,再说融创把学校喊得震天响,维多利亚湾的教训还不够深刻吗?谁能保证最后不会打个折?
再说,别看影都学府离海近,但是江山樾能看海,你影都学府能吗?好像不能。
但是,风水师,你觉得江山樾位置比影都学府要好得多,那为什么影都学府开盘一期清空一期,江山樾却卖得如此艰难呢?这不是打脸吗?
喂,刚刚说了,康大的营销策划,实际上只是个青铜水平,融创作为“绝对不允许房子卖不动”的大开发商,销售、策划都是人中精英,销售渠道下沉铺设山东十六地市,每一个县城都设置展厅,所有销售人员严格培训,流水线作业,996、007、外地来的看房大巴车不管几点到了总有人接,那绝不是售楼处到点下班的康大能比的。甚至可以这么说,康大要是能捞得到融创淘汰的销售策划人员,那就已经欢天喜地了。
当然,还有一些营销方面的事情,融创嘛,你懂得。为了各路房屋中介们不把我生吞活剥,这里就不说了。
只举个例子,融创的样板间,该打通的要打通,厨房要敞开,阳台要和客厅连为一体,家具卫浴要小一号。康大的样板间,居家怎么布置,康大就怎么做。什么厨房门,阳台门……进了样板间一看,就恨门不够多。结果呢?融创130的房子,看起来比康大121的户型要足足大了一半。你说康大这么实在干吗?
酒香也怕巷子深。康大这营销水平,房子卖了N年,很多人还不知道灵山湾有这么个楼盘,甚至坊间据说还有康大销售人员在江山樾上了半年班,愣是不知道小区东边有条风景不错的水系这种奇葩事,这房子卖起来,就太悲催了。
另外,江山樾也不是没有缺点。位置好不代表房子一定好,这个也得理顺理顺。
比如说,洋房户型过于单调,清一水121平米中小户型,尤其是洋房第一排,37号楼一看就是楼王,居然不设计200以上的大户型。视觉通道没有得以有效利用。小区东边户面对鹤鸣瀑、毛家山水库等水系,没有设计景观窗。
洋房设计太正,没有错落,前排楼有很好的视觉通道,后边两排楼,基本上就没有了。
高净值客群,面对江山樾楼王位置,会觉得户型太小。刚需,刚改,又会觉得这个楼王单价高了。不买第一排楼,又不甘心……
有人会说,容积率是固定的啊。大户型岂是你能设计就设计?很简单,江山樾的洋房又不是只有一排,把最后一排改成小高,价格拉低,这不就解决了?别觉得小高可能卖不上价,实际上在这种地形之下,小高地势更高,景观可能更好,价格照样不会太低。只可惜康大没做。
还有,康大的叠拼别墅,楼梯比较窄,业主的钢琴、沙发、床垫等需要吊装,无法搬运,附赠院子太小,不够大气……既然题主问的是洋房,这里就不说了。
另外江山樾还有两点不足,一个是开城路的大货车目前还比较多,影响观瞻,另一个是沿线的高架线。有些人可能会拿来说事。
但实际上6号线建成以后,地铁隧道上面是不能跑大车的(肯定会导致安全出现问题)。所以现在这个问题尽管很严重,拉低区位品质,但未来问题并不大。
那对于江山樾这个楼盘,优点缺点都说完了,你怎么看?我的看法是,江山樾,买自然是可以买,但不能无脑买。
康大虽然属于本地小开发商,但是和海尔、海信一样,主业不是地产,在农业、养殖方面底蕴深厚,整个集团负债率低,资金周转良好,风险比较低。之前建成的小区,口碑虽然不算Excellent,但整体来看,也没有太大的恶评。所以康大的房子,是可以入手的。
对于江山樾而言,我的建议如下:
第一、洋房尽量买第一排高楼层,虽然价格贵一些,但视觉通道良好,住起来很爽。
第二、如果觉得121户型太小,实际上可以考虑购买相邻的两套,把相邻的次卧打通,直接变成240平的双厅四室大平层。A户的厨房和餐厅合并变成超级厨房,客厅变餐厅,B户客厅、餐厅、厨房合并变成大客厅,只需要装修稍微加点小动作就行,而且看起来还挺合理。
第三,后两排的洋房,看性价比。康大的调性就是时不时的把不太好的位置拉出来放特价房(实际上江山樾洋房最后一排的5栋楼,最后价格都不会太高),如果遇到可以关注一下。
对于江山樾这个楼盘,这就是我们站在个人角度挂一漏万的介绍,希望题主能够满意。
我们,见证青岛30年房地产发展,亲身历经东部大开发,主城区、西海岸、城阳日月变迁,房价起伏跌宕。敢于讲真话,不畏阻力,不随波逐流,不畏人言,打碎各种谎言,坚持钻研青岛楼市真相。
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